Đối với các dự án tốt được triển khai bài bản, chủ đầu tư uy tín, xây dựng đúng tiến độ, cơ sở hạ tầng đầy đủ thì sự tăng giá là điều tất yếu.
Nhưng hiện nay, nhiều dự án bán đất nền với sự nhúng tay của lực lượng đầu cơ làm giá, đất tăng một cách phi lý tạo nên những cơn sốt “ảo” khiến nhiều người mua lạc trong ma trận đất nền mà không mua được bđs với đúng giá trị thực.
Trong khi đó, không ít người mua đã đổ tiền vào những dự án tưởng chừng rất tiềm năng để rồi nhận lại quả đắng khi các nhà đầu cơ rút đi cùng lợi nhuận sau khi lướt sóng, để lại những dự án còn “nham nhở” với giá đất rớt thê thảm ngay sau đó.
Sau đây là một số “bẫy giá” mà các nhà đầu cơ thường giăng ra tại thị trường trong những năm vừa qua, hy vọng đây sẽ là bài học kinh nghiệm cho người mua nhà đất tại Hải Dương cũng như đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung.
Mua gom đất để đẩy giá:
Một nhóm khoảng 5-10 người cùng góp vốn mua một khu đất dự án mới với giá ban đầu khá rẻ, sau đó phân công nhau đẩy giá theo thứ tự.Người thứ nhất mua với giá 1 đồng thì người thứ 2 tới mua lại với giá 2 đồng, tiếp tục người thứ 3 mua lại giá 3 đồng… giá đất cứ thế được “bơm” lên cho tới khi đủ cao thì nhóm này sẽ “xả hàng” để thu cả vỗn lẫn lãi, những người mua sau cùng sẽ là người “lãnh đủ” vì khi bán lại thì chẳng ai mua.
Mánh lới quen thuộc này thường được bộ phận thương lái nông sản Trung Quốc sử dụng để đầu cơ tại thị trường Việt Nam, nay được các nhóm đầu cơ đất áp dụng để kiếm lời từ chính người dân của mình.
Xem thêm » Chuyện nàng An Thị ( tác giả Tony Buổi Sáng) để tìm hiểu rõ hơn về hình thức “kinh doanh” này !
Đầu tư dự án – bán nhỏ giọt từng phân khu:
Cùng một motip gom đất – thổi giá như trên, nhưng các “đại gia” với tiềm lực vốn lớn lại đầu tư cả một dự án chứ không mua đất. Cách này hiệu quả hơn và có thể gọi là “mua tận gốc – bán tận ngọn”Một số nhà đầu cơ sẽ góp tiền đầu tư dự án khoảng 10ha, sau đó thay vì bán ra cùng lúc, họ sẽ bán từng đợt theo từng phân khu để đẩy giá lên.
Trong giai đoạn 1, bán ra phân khu A với giá 1 đồng mỗi lô. Sang đến giai đoạn 2 khi giới thiệu phân khu B với lý do “đắc địa”, “tiện ích vượt trội”… giá bán sẽ được đẩy lên 2 đồng dù tiện ích thực tế chỉ tương đương với khu cũ…
Khi khu B tăng giá, khu A nằm cạnh vì thế cũng được đẩy lên cao hơn khi bán lại.
Cứ như vậy phân khu sau giá cao hơn phân khu trước, đợt sau giá tăng hơn đợt trước, cách bán nhỏ giọt tạo nên sự khan hiếm, cho người mua có cảm giác thúc giục nếu không mua ngay thì giá sẽ lại tăng.
Để rồi khi các khu được bán hết, chủ đầu tư đã có trong tay khoản chênh lệch lớn.
Thổi phồng thông tin quy hoạch:
Vào khoảng tháng 3/2017, giá đất tại các quận huyện vùng ven TP Hồ Chí Minh như Củ Chi, Hooc Môn, Cần Giờ, Bình Chánh, quận 9… thi nhau “nhảy múa” loạn xạ với thông tin về dự án mới được đồn thổi dù chưa có phê duyệt chính thức của thành phố.Trên thực tế, đây đều là các địa bàn xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối & hạ tầng dịch vụ kém nên giá đất được rao bán thực chất là giá đã được “thổi phồng” sau khi mua đi bán lại nhiều lần của giới đầu cơ.
Và thực tế tại VN cũng thường cho thấy rằng, các dự án khi được “vẽ” thì luôn hấp dẫn hơn lúc thực hiện, vậy nên nếu mua đất khi dự án chưa thành hình thì khả năng bị “hớ” rất cao bởi những thông tin đồn thổi.
Trước tình trạng giá đất ảo gây nguy cơ mất ổn định thị trường bđs, chính quyền TP.HCM đã vào cuộc cùng các quận, huyện, sở ngành liên quan chỉ đạo xử lý tình trạng này. Thậm chí thành phố sẽ tiến hành điều tra các “cò đất” nếu vẫn cố tình “thổi giá” đất nền.
Bán đất kiểu “đa cấp”:
Ngoài ra thì cách thức đẩy giá theo kiểu bán hàng đa cấp cũng phổ biến, khi chủ đầu tư bán đất ra, họ không bán trực tiếp mà trao cho một đại lý (gọi là A1), sau đó đại lý A1 này bán cho nhiều đại lý A2 theo từng phân khu, rồi đại lý A2 bán lại cho các đại lý A3…… cứ như vậy qua nhiều khâu trung gian giá đất được đẩy lên cao gấp vài lần giá gốc ban đầu.
Câu chuyện sập bẫy giá đất:
Anh Lê Văn Tình (Tam Kỳ - Đà Nẵng) kể chuyện “sập bẫy” giá ảo như một bài học của mình:Đầu năm 2012, tìm hiểu thấy đất một khu đô thị đang “sốt”, “đại lý” nói rằng đất đang rất nóng nếu không mua ngay thì mất cơ hội, anh Tình cùng một người bạn rủ nhau mua mỗi người 2 lô đất với giá 1 tỷ/lô.
Nhưng ngay sau khi thanh toán hoàn thành các thủ tục giấy tờ, anh rao bán đất thì chẳng ai mua, giá đất bắt đầu lao dốc xuống còn 400-500tr/lô.
Anh kể: “Thấy giá đất tụt dài mất đứt nửa tiền tôi đau lắm nhưng may là tiền vốn tự có, không vay qua ngân hàng nên để đó chẳng quan tâm nữa. Chờ đến đầu năm 2017 đất sốt trở lại, có người hỏi mua bằng giá cũ nên tôi bán rút vốn ngay mà không cần tính lời lãi.”
Tránh bẫy giá, người mua cần tỉnh táo
Các cụ ta có câu: “thuận mua thì vừa bán” - việc "ôm" đất, thổi giá về bản chất chỉ là chuyện mua đi bán lại của các nhà đầu cơ, “cò đất” và pháp luật cũng chưa có chế tài quy định về việc xử lý hành vi này.Sau nhiều lần mua qua bán lại đẩy giá ăn chênh lệch, nhà đầu cơ rút đi thì những người mua cuối cùng luôn là đối tượng “ôm bom” chờ lỗ.
Vì vậy, dù là người mua để ở hay đầu tư đất, cần có sự tỉnh táo đánh giá tiềm năng thực tế của dự án, khu vực chứ không nên chạy theo những lời đồn thổi để tránh mắc vào những chiếc “bẫy giá” có thể sập xuống bất cứ lúc nào.